Banyak orang mengira beli rumah hanya bisa lewat KPR atau cash keras. Padahal ada pilihan ketiga yang sering lebih hemat: cash bertahap, yaitu mencicil langsung ke developer tanpa bunga bank. Artikel ini membahas cara kerjanya, perbandingan total biayanya dengan KPR, dan siapa yang paling cocok memakai skema ini.
Apa Itu Cash Bertahap?
Cash bertahap adalah pembayaran harga rumah yang dicicil langsung ke developer dalam jangka waktu tertentu, biasanya 12 sampai 60 bulan. Tidak ada bank di tengahnya, jadi tidak ada bunga KPR, biaya provisi, atau proses BI checking.
- Uang muka (DP) dibayar di awal sesuai kesepakatan.
- Sisa harga dibagi rata per bulan selama tenor yang dipilih.
- Total yang dibayar umumnya sama atau mendekati harga rumah, karena tidak ada bunga bank.
Perbandingan Total Biaya: Cash Bertahap vs KPR
Contoh di bawah memakai rumah seharga Rp1,6 miliar. Angka KPR adalah ilustrasi dengan DP 20% dan bunga rata-rata 9% per tahun. Bunga sebenarnya berbeda di tiap bank dan bisa berubah (floating).
| Cash bertahap 5 tahun | KPR 15 tahun | KPR 20 tahun | |
|---|---|---|---|
| Cicilan per bulan | ± Rp20 juta (setelah DP) | ± Rp13 juta | ± Rp11,5 juta |
| Lama mencicil | 5 tahun | 15 tahun | 20 tahun |
| Total bunga | Rp0 | ± Rp1,06 miliar | ± Rp1,48 miliar |
| Total dibayar | ± Rp1,6 miliar | ± Rp2,66 miliar | ± Rp3,08 miliar |
Cicilan bulanan cash bertahap memang lebih besar, tetapi total yang dibayar bisa lebih hemat lebih dari Rp1 miliar dibanding KPR jangka panjang. Rumah juga lunas jauh lebih cepat.
Kelebihan dan Kekurangan
- Kelebihan: tanpa bunga bank, tanpa BI checking, proses lebih cepat, dan lunas dalam waktu singkat.
- Kekurangan: cicilan per bulan lebih besar, tenor lebih pendek, dan Anda perlu memastikan developer yang dipilih kredibel.
Perlindungan untuk Pembeli: Pastikan Ada PPJB
Karena pembayaran langsung ke developer, pastikan semua kesepakatan tertulis dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di hadapan notaris. PPJB yang baik mencantumkan harga, jadwal cicilan, spesifikasi rumah, jadwal serah terima, serta hak dan kewajiban jika terjadi keterlambatan. Cek juga legalitas tanah dan izin bangunan proyeknya sebelum membayar DP.
Siapa yang Cocok Memakai Cash Bertahap?
- Pengusaha atau profesional dengan penghasilan besar tetapi sulit lolos syarat administrasi KPR.
- Pembeli yang ingin menghindari bunga dan ingin rumah cepat lunas.
- Keluarga yang sudah punya sebagian dana, misalnya dari hasil menjual rumah lama, dan ingin mencicil sisanya.
Contoh Unit: Cluster Tarumanegara
Cluster Tarumanegara adalah rumah ready unit di Tangerang Selatan, sekitar 4 KM dari MRT Lebak Bulus, dengan luas bangunan 75 m² dan 3 kamar tidur. Unit ready (unit L, luas tanah 89 m²) seharga Rp1,65 miliar bisa dicicil bertahap ke developer hingga 5 tahun, sekitar Rp21 juta per bulan dengan DP 30%. Unit indent (luas tanah 68–99 m²) mulai Rp1,29 miliar via KPR 20 tahun dengan DP 5%, cicilan mulai sekitar Rp7,9 juta per bulan. Detail skema mengikuti unit dan ketentuan yang berlaku.
Ingin membandingkan dengan pilihan lain? Lihat semua proyek di halaman Projek ZenitLand.
Simulasi KPR bersifat ilustrasi. Suku bunga, tenor, dan syarat mengikuti kebijakan bank masing-masing.